Страхование права собственности на недвижимость (титула)

Даже если агентство недвижимости тщательно проверит юридическую чистоту покупаемой квартиры, гарантировать покупателю, что право на жилье не станут оспаривать бывшие собственники, риэлторы не могут. По статистике 1% владельцев лишаются права собственности на недвижимость из-за обстоятельств, от них не зависящих.

Большинство конфликтных ситуаций на рынке недвижимости – это споры о недействительности сделок. Раньше большинство споров возникало из-за ошибок при приватизации жилья в 90-х, мошенничества и др. Сейчас таких конфликтов значительно меньше, но есть другие поводы для беспокойства покупателей.

Богатая история

В настоящее время на рынке очень много квартир, право собственности на которые переходило много раз, т. е. прошедших через несколько сделок. С увеличением количества таких объектов, увеличивается и доля квартир с дефектами в истории перехода титула, и квартир, вероятность оспаривания права собственности которых велика.

Если в суде одна из сделок будет признана недействительной, то и все последующие сделки с этим объектом также аннулируются. Последний собственник оказывается в таком случае потерпевшим. Недавно принятая статья к Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» о добросовестном покупателе, позволяет потерпевшему надеяться на компенсацию. Увы, ее размер не может превышать 1 млн. руб.

Гарантии

Если Вы хотите приобрести недвижимость в Мурманске и жить, не беспокоясь о возможных юридических проблемах, лучше обращаться в агентство недвижимости. Риэлторы помимо посредничества и сопровождения сделки, могут провести проверку юридической чистоты сделки. Это проведение анализа правоустанавливающих и иных документов на все предыдущие сделки с покупаемой квартирой, сбор информации о собственниках жилья и т. п. Хотя полной гарантии это не дает, но лишним точно не будет.

Важно понимать, что при проверке юридической чистоты, риэлторы опираются на документы. Они не могут лично встретиться со всеми бывшими собственниками и выяснить детали проведения сделок, определить существование прав на квартиру неких неучтенных в документах лиц (незарегистрированные и незаписанные в паспортах родителей дети, н-р). Документы не расскажут о том, что собственника принудили совершить сделку или о том, что нотариус был подкуплен. Подобные обстоятельства могут быть основанием для прекращения права собственности.

Агентство недвижимости обязано предоставить клиенту качественные услуги, однако, если заказчик лишится права собственности, агентство не обязано возмещать стоимость квартиры. Как максимум, агентство вернет заказчику плату за услуги. К тому же, риэлторы не должны брать ответственность за действия третьих лиц. Хотя некоторые агентства в Мурманске продолжают «гарантировать» юридическую чистоту сделки, все больше компаний предлагают клиентам застраховать титул.

Профессиональная ответственность риэлтора может быть застрахована, но это не касается случаев, когда заказчик требует возмещения причиненных убытков. Страховое возмещение по договору профессиональной ответственности риэлторов может быть выплачено только по решению суда. В сделке сторонами являются покупатель и продавец недвижимости, но не риэлтор.

Нотариус также не может учесть, проверить все обстоятельства и являться гарантом чистоты сделки. Нотариус проверяет лишь право собственности на квартиру продавца, но не бывших владельцев жилья. Он не может достоверно определить права на общую собственность супругов (штамп в паспорте не доказывает, что человек состоит в браке), дееспособность лиц, участвующих в сделке.

Обязать нотариуса выплатить убытки нереально, т. к. он ответственен только за действия, которые противоречат законодательству, а они отсутствуют.

Государственная регистрация сделки тоже не предусматривает сбор информации о правах на недвижимость у третьих лиц.

Из вышесказанного можно сделать вывод, что ни агентство недвижимости, ни нотариус, ни регистратор не являются гарантами юридической чистоты проводимой сделки.

Страхование титула

Полную защиту собственника от претензий со стороны третьих лиц дает лишь страхование титула – права собственности на объект недвижимости. Именно поэтому у лица, решившего воспользоваться ипотекой, практически в любом банке потребуют, помимо страхования предмета залога, жизни и здоровья, застраховать право собственности на покупаемую квартиру. Если право собственности застрахованного лица будет прекращено по решению суда, страховая компания обязана будет возместить убытки.

Страхование титула можно разделить на этапы:
1. Сначала проводится преддоговорная экспертиза квартиры на предмет ее юридической чистоты. Страховщики оценивают выявленные и скрытые риски.
2. Страховая компания гарантирует возврат средств, вложенных в недвижимость. Гарантируемая сумма может равняться рыночной стоимости объекта недвижимости.
3. Страхованная компания гарантирует юридическое сопровождение, если к собственнику будут предъявлены судебные иски. Часто страхователь даже не участвует в судебных разбирательствах, полностью передавая полномочия по ведению таковых страховой компании.

В страховое покрытие включаются любые риски, связанные с притязаниями на право собственности объекта третьих лиц (мошеннические действия, нарушение прав несовершеннолетних, совершение сделки недееспособными лицами и т. п.).

Очень важный момент! Если суд выносит решение о лишении права собственности, а срок договора страхования истекает, то страховщик продолжает нести ответственность по выплате возмещения.
Договор страхования права собственности заключается на срок от 1.5 до 3 лет (3 года – срок исковой давности по недействительным сделкам).

Тарифы у страховых компаний различаются незначительно. Приблизительная стоимость страхования титула – 0.5-1.5% от стоимости квартиры.

См.: как увеличить размер кредита